Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những nghĩa vụ thuế chính liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam. Trong hoạt động thương mại, đầu tư và chuyển nhượng bất động sản, việc xác định rõ thời điểm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân là yếu tố quan trọng mà cá nhân, doanh nghiệp cần tuân thủ nhằm tránh vi phạm pháp luật thuế và phát sinh các khoản phạt hành chính không đáng có.

1. Bản chất thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Việc nắm rõ bản chất thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ giúp cá nhân xác định đúng nghĩa vụ thuế phải nộp, mà còn hạn chế rủi ro pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch.

1.1. Bất động sản gồm những gì?

Theo quy định tại Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định bất động sản gồm: 

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

1.2. Bản chất của thuế TNCN từ bất động sản

Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản bản chất là khoản thuế mà cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất phải nộp cho cơ quan thuế khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng.

Theo quy định hiện hành, mức thuế suất thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản hiện là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc trên bảng giá bất động sản và không phụ thuộc vào lãi hay lỗ của giao dịch chuyển nhượng.

2. Thời điểm phát sinh nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định hiện hành, thời điểm phát sinh nghĩa vụ kê khai và tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa vào việc bên mua có thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thay cho bên bán hay không.

2.1. Trường hợp người bán nộp thuế TNCN

Trường hợp người bán nộp thuế thì thời điểm phát sinh thuế TNCN là ngay khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo pháp luật.

Cụ thể, kể từ thời điểm các bên hoàn tất ký kết và hợp đồng đủ điều kiện để có hiệu lực (có thể là khi trao đổi, công chứng hay chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai), người chuyển nhượng (bên bán) có trách nhiệm kê khai thuế và nộp thuế TNCN ngay tại thời điểm đó.

Việc quy định thời điểm kê khai và nộp thuế này tránh tình trạng xao nhãng hoặc trì hoãn dẫn đến nợ thuế không đáng có, từ đó đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thuế đúng đủ.

2.2. Trường hợp người mua nộp thuế thay cho người bán

Trong nhiều hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, các bên thỏa thuận người mua là người kê khai và nộp thuế thay người bán. Đây là điều khoản khá phổ biến nhằm đơn giản hóa thủ tục cho bên bán, đặc biệt khi bên mua là tổ chức hoặc cá nhân có kinh nghiệm về quy trình thuế.

Trong trường hợp này, thời điểm phát sinh thuế TNCN sẽ gắn với thời điểm hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai. Cụ thể, thời điểm kê khai và nộp thuế sẽ thực hiện khi thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được hoàn tất, và quyền sở hữu chính thức được sang tên cho người mua.

Như vậy, quy định này có sự khác biệt rõ rệt so với trường hợp bên bán tự kê khai, do phải căn cứ vào thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất được chấp nhận tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xác định thời điểm kê khai thuế.

3. Thời hạn kê khai và nộp thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Sau khi xác định được thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, người nộp thuế (bên bán hoặc bên mua theo thỏa thuận) cần hoàn tất việc kê khai và nộp thuế cho cơ quan thuế có thẩm quyền trong thời hạn quy định của pháp luật thuế hiện hành. Thông thường, cơ quan thuế yêu cầu kê khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ thời điểm phát sinh nghĩa vụ kê khai thuế theo quy định.

Trong thực tế, khi chuyển nhượng bất động sản, việc nộp hồ sơ kê khai thuế và việc nộp thuế thường được nộp cùng lúc với việc nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc làm này giúp tránh phát sinh chi phí quản lý hoặc bị tạm dừng thủ tục chuyển quyền sở hữu nếu thiếu chứng từ thuế đã nộp.

Việc kê khai thuế TNCN cần thực hiện tại Chi cục Thuế quận/huyện nơi bất động sản tọa lạc để đúng theo quy định về thẩm quyền quản lý thuế và tránh sai sót trong hồ sơ kê khai.

4. Hồ sơ kê khai và nộp thuế TNCN bất động sản

Để kê khai và nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã công chứng/chứng thực.

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Tờ khai thuế TNCN theo mẫu do cơ quan thuế ban hành.

Ngoài ra, người nộp thuế cần có giấy tờ tùy thân hoặc giấy đăng ký doanh nghiệp (nếu là tổ chức) và chứng từ chứng minh các khoản giảm trừ (nếu có).

Cá nhân, đơn vị nộp thuế cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng quy định, đây là điều kiện tiên quyết để cơ quan thuế tiếp nhận, xử lý và cấp giấy xác nhận nộp thuế TNCN kịp thời, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho thủ tục sang tên, đổi chủ sở hữu tài sản tại cơ quan đăng ký đất đai.

Như vậy, việc xác định thời điểm kê khai và nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản đóng vai trò trọng yếu trong việc tuân thủ pháp luật thuế và đảm bảo quyền lợi của người tham gia giao dịch.

Quy định hiện hành xác định rằng nếu hợp đồng không ghi nhận người mua nộp thuế thay cho bên bán thì thuế TNCN phát sinh kê khai tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; ngược lại, nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thuế thay thì thời điểm kê khai sẽ gắn với hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước. Điều này giúp cơ quan thuế dễ dàng theo dõi, quản lý và tránh tình trạng thất thu thuế.

Thu Hương.