Mua bán nhà đất là một loại giao dịch dân sự khá phổ biến hiện nay. Khi mua bán nhà đất, thông thường bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân tùy theo giá trị chuyển nhượng mảnh đất. Cách tính thuế TNCN khi bán nhà như thế nào? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây của ECN nhé!

Đối tượng nào cần nộp thuế TNCN khi bán nhà?

1. Đối tượng nào phải nộp thuế TNCN khi bán nhà?

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 5, Điều 2, Thông tư số 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế TNCN. Do đó, khi mua bán nhà, bên bán là người phải có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, các bên có thể tự thỏa thuận về người nộp thuế.
Thông thường, khi bán nhà, người bán phải nộp thuế TNCN bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
Ngoài ra, Điểm a và b, Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC cũng quy định về 02 trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán nhà bao gồm:
- Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng: vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại, anh chị em ruột với nhau.
- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 mảnh đất để ở. Trường hợp này, người bán muốn được miễn thuế TNCN phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
+ Chỉ có duy nhất quyền sở hữu với 01 ngôi nhà hoặc 01 mảnh đất.
+ Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất tối thiểu 06 tháng.
+ Chuyển nhượng lại toàn bộ nhà ở, đất ở.
Nếu thuộc một trong hai trường hợp trên, khi bán nhà, cá nhân không phải nộp thuế TNCN.
>> Tham khảo: Mẫu ủy quyền quyết toán thuế TNCN.

2. Hướng dẫn tính thuế TNCN khi bán nhà đất

Cách tính thuế TNCN khi bán nhà đất có sự khác biệt giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú.

2.1. Gia chủ là cá nhân cư trú

Cách tính thuế TNCN khi bán nhà đất (hay chuyển nhượng bất động sản) được xác định theo công thức sau:

Công thức tính số thuế TNCN phải nộp.

Trong đó:
- Giá chuyển nhượng bất động sản: Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán không ghi giá đất, hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng là giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định.
+ Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định. Nếu UBND tỉnh không quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì có thể căn cứ vào quy định của Bộ xây dựng để xác định giá trị thực tế của công trình.

• Trường hợp công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì xác định giá trị dựa trên tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng (x) nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND tỉnh quy định.
• Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Trường hợp 3: Cá nhân cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại: Giá cho thuê lại được xác định dựa theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.
- Thời điểm tính thuế được xác định như sau:
+ Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng không quy định bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quy định bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.
>> Có thể bạn quan tâm: Hóa đơn điện tử, Phần mềm hóa đơn điện tử.
Lưu ý:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình sẽ hình thành trong tương lai.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở sẽ hình thành trong tương lai.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất.
• Thu nhập khác nhận được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Một số thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

2.2. Cách tính thuế TNCN khi bán nhà đất với cá nhân không cư trú

Cá nhân không cư trú khi thực hiện mua bán nhà đất thì xác định số thuế TNCN phải nộp theo công thức sau:

Trong đó:
- Giá chuyển nhượng: Là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, không trừ bất kỳ khoản chi phí nào, bao gồm cả giá vốn.
- Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Là thời điểm cá nhân không cư trú thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
Trên đây là cách tính thuế TNCN khi bán nhà đất nhanh gọn, chính xác nhất. Hy vọng bài viết đã cung cấp thông tin hữu ích cho quý độc giả.
Để được tư vấn thêm về phần mềm ECN - chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử, quý doanh nghiệp vui lòng liên hệ:
Hotline trung tâm hỗ trợ 24/7

• Miền Bắc: 1900 4767
• Miền Trung, Miền Nam: 1900 4768