Khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản nhà đất tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cá nhân phải trả phí một khoản phí trước bạ để làm các giấy tờ pháp lý cần thiết. Dưới đây là hướng dẫn tính phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân mới nhất.

1. Thuế thu nhập cá nhân nhà đất và lệ phí trước bạ là gì?

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một loại thuế trực thu được áp dụng trên thu nhập của cá nhân. Loại thuế này được tính theo các nguồn thu nhập như tiền lương, tiền công, thu nhập từ bất động sản, chuyển nhượng vốn và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay, việc nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được quan tâm rộng rãi. Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNCN (trừ một số trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007).

Khái niệm lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân nhà đất.

Lệ phí trước bạ là tiền mà cá nhân hoặc tổ chức phải trả cho nhà nước khi thực hiện việc xác nhận quyền sở hữu đất. Theo quy định, tất cả các loại tài sản như xe cộ hoặc bất động sản đều phải đăng ký quyền sử dụng và sở hữu để nhà nước xác nhận hợp pháp. Vì vậy, khi sử dụng đất, cá nhân phải trả phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, mua bán, cho hoặc tặng.
Quá trình nộp phí trước bạ không quá phức tạp, nhưng nếu không hoàn thành nghĩa vụ này, bạn sẽ không được xác nhận quyền sở hữu và sử dụng tài sản.

2. Cách tính thuế TNCN và lệ phí trước bạ phải nộp khi mua bán nhà đất

2.1. Tính thuế TNCN mua bán nhà đất

*Thuế suất TNCN mua bán nhà đất
Với các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất thuộc trường hợp bị tính thuế sẽ phải chịu mức thuế suất TNCN cố định là 2% tính trên giá giao dịch hoặc giá cho thuê lại.
*Công thức tính thuế TNCN với giao dịch mua bán nhà đất:

Thuế TNCN nhà đất phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

2.2. Các mức lệ phí trước bạ cần nộp

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về thuế trước bạ với tài sản nhà, đất như sau:

Thuế trước bạ nhà/đất = Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà/đất x 0,5%.

Trong đó:

0,5% là mức thu thuế trước bạ (quy định theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định nói trên).

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà = Giá của 1m2 nhà x Diện tích nhà x Tỷ lệ % chất lượng còn lại của ngôi nhà
Lưu ý, diện tích nhà là toàn bộ diện tích sàn, bao gồm cả công trình phụ đi kèm. Giá 1m2 của nhà là giá thực tế khi xây mới đối với mỗi m2 sàn nhà.
Tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà được xác định dựa theo quyết định của UBND cấp tỉnh của từng địa phương, nơi có ngôi nhà đó.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = Tổng diện tích đất (m2) x Giá 1m2 đất.

Trong đó tổng diện tích đất là toàn bộ diện tích phần đất mà tổ chức hoặc cá nhân đăng ký quyền sử dụng. Giá đất được tính theo 1m2 do UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá tại thời điểm kê khai thuế trước bạ.

3. Hồ sơ khi khai thuế thu nhập cá nhân và  nộp lệ phí trước bạ nhà đất

3.1. Hồ sơ cho khai thuế thu nhập cá nhân

Phụ lục I, Nghị định 126/2020/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN theo mẫu 03/BĐS-TNCN.
• Bản sao CMND/CCCD trùng với thông tin trên tờ khai thuế.
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu công trình trên đất, với chữ ký cam kết của cá nhân chịu trách nhiệm trên bản sao.
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nếu nhận thừa kế hoặc quà tặng bất động sản, hợp đồng sẽ được thay bằng bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền nhận thừa kế hoặc quà tặng).
• Giấy tờ xác minh thuộc đối tượng được miễn thuế TNCN theo quy định.

Hồ sơ đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất.

3.2. Hồ sơ dùng thực hiện khai thuế trước bạ

Theo quy định tại Phụ lục I, Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng hoặc cho tặng nhà đất phải bao gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ viết theo mẫu 01/LPTB.
• Bản sao của giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc nhóm miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp phải nộp bản chính theo quy định của Bộ tài chính.
• Bản sao các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của đất và nhà theo quy định pháp luật (Sổ đỏ, sổ hồng...).
• Bản sao hợp đồng chuyển nhượng hoặc cho tặng nhà đất hợp pháp (có công chứng), chứng minh việc chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký kết giữa các bên.

4. Đối tượng nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ?

Thông thường các giao dịch liên quan đến đất đai, bất động sản sẽ đem lại lợi ích tài chính lớn cho các bên nhưng không phải giao dịch nào cũng cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân và phí trước bạ. 

4.1. Các giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ:

- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản liên quan gắn liền với đất
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà.
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền cho thuê đất hoặc thuê mặt nước
- Các khoản thu khác được nhận từ việc chuyển giao bất động sản theo bất kỳ hình thức nào
- Thu nhập từ việc nhận thừa kế bất động sản hoặc các tài sản khác cần đăng ký sở hữu hoặc sử dụng
- Thu nhập từ việc nhận quà tặng là bất động sản hoặc các tài sản khác cần đăng ký sở hữu hoặc sử dụng
Trong hầu hết các trường hợp đăng ký sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ (trừ một số trường hợp được miễn phí theo quy định). Các đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân cho bất động sản rất đa dạng. Vì vậy, cá nhân cần tìm hiểu kỹ lưỡng để tránh mắc vi phạm không đáng có.

Các trường hợp cần nộp thuế và được miễn thuế.

4.2. Các giao dịch được miễn nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

- Chuyển nhượng nhà, đất giữa một số quan hệ như vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, bố mẹ với con dâu hoặc rể, ông bà với cháu nội ngoại, anh chị em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất một nhà và một đất.
- Quà tặng hoặc từ thừa kế nhà, đất giữa một số quan hệ như vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, bố mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợ với con rẻ, ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại, anh chị em ruột.
Trên đây là những thông tin mới nhất về lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân nhà đất. Hy vọng bài viết đã cung cấp được nhiều thông tin hữu ích cho quý độc giả.
Ngoài ra, để thực hiện thủ tục Thuế TNCN nhanh chóng, dễ dàng, Doanh nghiệp, cá nhân có thể tham khảo dịch vụ Chứng từ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân điện tử ECN được phát hành bởi Công ty Phát triển Công nghệ Thái Sơn.
CÔNG TY PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ THÁI SƠN

• Địa chỉ: Số 15 Đặng Thùy Trâm – Cầu Giấy – Hà Nội
• Tổng đài HTKH: 1900 4767 – 1900 4768
• Tel : 024.37545222
• Fax: 024.37545223
• Website: https://ecn.net.vn/