Thuế TNCN khi bán đất là bao nhiêu? Trường hợp được miễn thuế TNCN bán đất

Khi bán đất đai, người bán sẽ phải nộp một phần thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho nhà nước. Vậy thuế TNCN khi bán đất được quy định là bao nhiêu phần trăm, với những trường hợp nào cá nhân không phải nộp loại thuế này? Bài viết từ E-invoice sẽ hỗ trợ quý khách giải đáp cho vấn đề trên.

Quy định về thuế TNCN khi bán đất đai.

1. Bán đất có phải nộp thuế TNCN hay không?

Theo quy định, cá nhân phát sinh thu nhâp trên lãnh thỗ Việt Nam sẽ phải nộp thuế, nhưng cũng sẽ có ngoại lệ được miễn thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

1.1. Ai là người phải nộp thuế TNCN khi bán đất?

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, đất hoặc chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế được quy định.

Trong giao dịch mua bán đất, người bán sẽ là người chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế TNCN. Trường hợp hai bên có thoả thuận thương lượng bên mua chịu phần thuế TNCN thì cần ghi rõ trong hợp đồng.

>> Tham khảo: Điều kiện ủy quyền quyết toán thuế TNCN.

1.2. Những trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán đất

Theo quy định trong Điều 3 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện hoạt động bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản đất đai, bất động sản gồm:

Chuyển nhượng tài sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc quan hệ gia đình khác.
Người chuyển nhượng phải sở hữu ít nhất một tài sản là nhà hoặc đất tại Việt Nam.
Người được chuyển nhượng nhà, đất phải thuộc đối tượng cư trú theo quy định của pháp luật.
Phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản nhà, đất nếu chỉ có duy nhất một tài sản bất động sản.
Tài sản đất đai được thừa kế.

2. Hướng dẫn tính thuế TNCN khi bán đất

Để tính thuế TNCN, quý khách cần nắm được cách xác định giá tính thuế thu nhập cá nhân từ bán đất, quy định về thuế suất với bất động sản.

2.1. Xác định giá tính thuế TNCN khi bán đất

Căn cứ theo Điều 18, Nghị định 65/2013/NĐ-CP, giá trị đất để xác định làm căn cứ tính thuế TNCN như sau:

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất: giá chuyển nhượng được xác định dựa trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn mức giá quy định bởi Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng, giá chuyển nhượng sẽ được tính theo giá quy định bởi Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh.
Đối với đất có sẵn công trình xây dựng: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trong trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, phần giá trị của nhà và các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Đối với các công trình xây dựng sắp được hình thành, nếu hợp đồng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc giá thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng, thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo quy định của Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh.
Đối với việc chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc mặt nước, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trong trường hợp giá thuê trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy Ban nhân dân tỉnh quy định, thì mức giá thuê sẽ được xác định căn cứ vào bảng giá do Ủy Ban nhân dân quy định.

>> Có thể bạn quan tâm: Hóa đơn điện tử, Phần mềm hóa đơn điện tử.

2.2. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Xác định thuế TNCN bán đất.

Theo quy định của Luật thuế TNCN 2007, thuế suất với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%, áp dụng với cả cá nhân cư trú và không cư trú.

Do đó, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc bán đất sẽ được tính bằng công thức:

Thuế TNCN bán đất = Giá trị chuyển nhượng đất x Thuế suất 2%.

Trong trường hợp bất động sản được chuyển nhượng có nhiều người sở hữu, thuế TNCN sẽ được xác định riêng cho từng người dựa trên tỷ lệ sở hữu của họ đối với bất động sản đó.

Tỷ lệ sở hữu này có thể dựa trên các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án, và trong trường hợp thiếu các văn bản này, nghĩa vụ thuế của mỗi người sẽ được xác định dựa trên tỷ lệ sở hữu trung bình.

2.3. Thời điểm tính thuế TNCN

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 18, Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 11, Điều 2, Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thời điểm tính thuế TNCN khi bán đất phụ thuộc từng trường hợp:

Trường hợp thuê hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận, bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà sẽ được hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan Thuế.

>> Tham khảo: Chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử là gì?

3. Hướng dẫn khai và nộp thuế TNCN bán đất

Nộp thuế TNCN chuyển nhượng đất.

Để khai và nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng đất đai, bất động sản, người bán cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP gồm:

Tờ khai thuế TNCN theo mẫu 03/BĐS-TNCN.
Bản sao có hiệu lực đối với CCCD/CMND/hộ chiếu.
Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đất, nhà ở. Trong trường hợp tài sản là nhà ở, đất ở theo hình thức được thừa kế hay trao tặng thì cần cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của loại tài sản nêu trên.
Tài liệu theo quy định của pháp luật đối với những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.

Như vậy, sau khi tham khảo bài viết, quý khách đã có thể tự xác định được khoản thuế TNCN phải nộp khi bán đất, và trường hợp của mình có được miễn thuế hay không.

Bài viết được biên tập bởi Phần mềm chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử ECN. Phần mềm ECN giúp doanh nghiệp tự động quản lý các nghiệp vụ liên quan tới thuế TNCN và xuất chứng từ thuế tự động và nhanh chóng.

Ngoài ra, Quý khách có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin về phần mềm ECN - Chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử của Thaison Soft vui lòng liên hệ:

Hotline trung tâm hỗ trợ 24/7