Thuế chuyển nhượng đất hay bất động sản đã được Pháp luật quy định cụ thể. Vậy khoản thuế TNCN chuyển nhượng đất cần nộp trong mỗi giao dịch là bao nhiêu? Cá nhân phải thực hiện quyết toán cho khoản thuế thu nhập này ở đâu và vào thời điểm nào? Tất cả những thông tin trên sẽ được ECN giải đáp trong bài viết dưới đây.

1. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Luật Thuế TNCN năm 2012 (sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 3 Luật Thuế TNCN năm 2007) 

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng đất là một khoản thuế mà cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi có phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các hoạt động bán, tặng, trao đổi đất đai.

Đây là một hình thức thuế nhằm điều tiết hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản và đóng góp vào ngân sách quốc gia.

1.1 Đối tượng chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007, khi có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản, cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN, trừ khi thuộc các trường hợp được miễn thuế như cá nhân chỉ có một bất động sản duy nhất, hay thu nhập từ quyền sử dụng đất do nhà nước giao.

Đối với nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người có thu nhập từ việc chuyển nhượng sẽ là bên chuyển nhượng. Bởi vậy, bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp điều khoản hợp đồng có thỏa thuận về việc nộp thuế TNCN do bên mua trả thì người mua phải thực hiện nộp hồ sơ quyết toán thay người chuyển nhượng đất.

1.2 Trường hợp được miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng đất

Quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007, nếu giao dịch chuyển nhượng đất thuộc vào một trong những trường hợp sau đây, cá nhân sẽ được miễn thuế TNCN:

1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ với con cái ruột; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông nội bà nội với cháu nội; ông ngoại bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

2) Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở và đất ở duy nhất.

Lưu ý: Nếu cá nhân sở hữu hoặc chung quyền sở hữu bất động sản duy nhất và chuyển nhượng một phần thì phần chuyển nhượng đó KHÔNG thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN.

2. Thuế TNCN từ chuyển nhượng đất là bao nhiêu?

Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng đất, tài sản bất động sản sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, dựa trên cơ sở nội dung quy định tại Điều 17 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

2.1 Thuế TNCN chuyển nhượng đất (không bao gồm các loại tài sản khác)

Nếu giao dịch đất đai có giá bán đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt quá  mức giá bán được quy định bởi UBND tỉnh, thì thuế TNCN được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = 2% x (Giá bán thỏa thuận của hai bên)

Trong trường hợp giá bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản không được ghi rõ hoặc có giá thấp hơn so với giá bán được quy định bởi UBND tỉnh, thì thuế TNCN sẽ được tính dựa trên công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất)

2.2 Thuế TNCN khi chuyển nhượng đất có kèm tài sản

Để xác định số thuế TNCN cần phải đóng khi chuyển nhượng đất kèm tài sản gắn liền vượt quá giá bán được quy định bởi UBND tỉnh, công thức tính TNCN sẽ là:

Thuế TNCN = 2% x (Giá bán được thỏa thuận)

Trong trường hợp giá chuyển nhượng đất và tài sản đi kèm không được ghi rõ hoặc có giá thấp hơn so với giá bán được quy định bởi UBND, số thuế TNCN sẽ được tính theo công thức:

Thuế TNCN = 2% x (Giá bán được UBND tỉnh quy định hiện hành)

2.3 Xác định thuế TNCN khi cho thuê đất

Đối với trường hợp cá nhân sở hữu đất, tài sản bất động sản cho thuê, số thuế TNCN sẽ được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng hoặc giá thuê lại)

Trong đó, giá chuyển nhượng hoặc giá thuê lại được xác định như sau:

- Nếu có hợp đồng thỏa thuận, giá chuyển nhượng đất hoặc giá thuê lại sẽ được lấy từ hợp đồng thỏa thuận của hai bên.

- Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá thuê hoặc chuyển nhượng quy định bởi UBND tỉnh thì phải được chỉnh sửa theo bảng giá cho thuê hoặc chuyển nhượng của UBND tỉnh.

3. Hướng dẫn quyết toán thuế TNCN từ chuyển nhượng đất

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất, bất động sản, quá trình nộp hồ sơ quyết toán cũng phụ thuộc vào điều khoản hợp đồng, thỏa thuận giữa các bên. Tùy theo mỗi trường hợp sẽ có những quy định khác nhau về hồ sơ, người nộp và địa điểm quyết toán thuế TNCN.

3.1 Hồ sơ quyết toán thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dựa theo bản phụ lục ban hành tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP, khi chuyển nhượng đất, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu và thông tin trong hồ sơ khai thuế TNCN, gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm Thông tư số 80/2021/TT-BTC.

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc các tài sản, công trình trên đất, kèm cam kết chịu trách nhiệm và chữ ký cá nhân của người chuyển nhượng.

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản và hợp đồng ủy quyền bất động sản (nếu có) kèm công chứng.

- Các tài liệu chứng minh hoạt động góp vốn (trong trường hợp cá nhân góp vốn vào doanh nghiệp và chưa nộp thuế).

Nếu cá nhân thuộc đối tượng được miễn thuế khi chuyển nhượng, cần kèm theo giấy tờ chứng minh đối tượng miễn thuế (chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi; chuyển nhượng của cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất).

3.2 Nơi nộp hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng đất

Theo quy định tại khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ban hành ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng đất có thể được nộp tại các cơ quan sau:

- Nếu cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản thì nộp về bộ phận một cửa liên thông của Ủy ban nhân dân cấp huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) hoặc Chi cục Thuế nơi chuyển nhượng bất động sản. 

- Chi cục Thuế nơi có công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, căn hộ, hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai và cần khai thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân.

3.3 Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng đất

Thời hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế TNCN từ chuyển nhượng đất đai được áp dụng theo từng trường hợp theo hướng dẫn tại Điểm d, Khoản 3, Điều 16, Thông tư 156/2013/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

- Nếu người bán tự nộp thuế TNCN chuyển nhượng đất, thời hạn nộp hồ sơ quyết toán chậm nhất là sau 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực theo quy định pháp luật.

- Nếu trong hợp đồng giao dịch có điều khoản bên mua nộp thuế TNCN thay bên bán thì thời điểm nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm người mua thực hiện đăng ký quyền sở hữu, sử dụng đất (đăng ký sang tên).

3.4 Thời hạn nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng đất

Thời hạn nộp thuế TNCN là thời hạn được ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế quản lý, nhưng chậm nhất không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thuế.

Các cá nhân cần lưu ý và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế TNCN chuyển nhượng đất đúng quy định. Mọi trường hợp nộp chậm hoặc cố tình không nộp đều sẽ bị phạt theo quy định pháp luật.

Trên đây là những chia sẻ về thuế TNCN từ chuyển nhượng đất, hy vọng bài viết sẽ cung cấp cho quý khách thông tin cần thiết về thuế TNCN từ chuyển nhượng đất để áp dụng thực hiện quyết toán cho trường hợp của mình.

Ngoài ra, để thực hiện thủ tục và nghiệp vụ liên quan đến Thuế TNCN nhanh chóng, dễ dàng, Doanh nghiệp có thể tham khảo giải pháp phần mềm Chứng từ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân điện tử ECN của Công ty Phát triển Công nghệ Thái Sơn. Khách hàng cần hỗ trợ xin vui lòng liên hệ tổng đài HTKH 24/7 miễn phí 1900 4767 - 1900 4768 để được giúp đỡ.

Mạnh Hùng

📅Lần cập nhật gần đây nhất ngày 07/08/2025