Hoạt động cho thuê phòng trọ thuộc nhóm hoạt động cho thuê bất động sản (bao gồm cho thuê nhà ở, mặt bằng, văn phòng), yêu cầu cá nhân, chủ hộ kinh doanh phải kê khai và nộp thuế GTGT, TNCN. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định mới nhất cập nhật từ tháng 7/2026. 

1. Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế TNCN thay đổi từ 500 triệu lên 1 tỷ đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

Từ ngày 01/7/2026, chính sách quản lý thuế đối với hộ kinh doanh tiếp tục có nhiều thay đổi theo hướng hiện đại hóa, tăng cường kê khai và nộp thuế bằng phương thức điện tử. Đối với hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ thuộc nhóm đối tượng kê khai thuế TNCN trực tiếp với cơ quan thuế.

Ngày 29/04/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 68/2026/NĐCP ngày 05/3/2026 quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Theo đó, chính thức nâng ngưỡng chịu thuế TNCN và thuế GTGT cho hộ cá nhân kinh doanh lên 1 tỷ từ ngày 01/1/2026.

Như vậy, đối với kỳ tính thuế TNCN năm 2026 nếu tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm không quá 1 tỷ đồng thì không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT. Ngược lại, nếu tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm trên 1 tỷ đồng thì phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

2. Mức thuế TNCN phải nộp

Thuế TNCN phải nộp khi doanh thu trên 1 tỷ đồng được tính như sau:

Thuế TNCN phải nộp = 5% × (Tổng doanh thu cho thuê − 1 tỷ đồng).

Ví dụ:

Anh A có tổng doanh thu cho thuê nhà trọ của trong năm là 1.200.000.000 đồng. Vậy số thuế TNCN phải nộp là:

5%  x (1.200.000.000 - 1.000.000.000) = 10.000.000 đồng.

3. Hướng dẫn hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ kê khai nộp thuế

Theo quy định hiện hành, đối với hộ kinh doanh có doanh thu từ 1 tỷ đồng trở lên mới phải thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN. Trường hợp cho thuê thông qua doanh nghiệp/tổ chức và có thỏa thuận, bên đi thuê có thể kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà.

Đối với hộ kinh doanh có doanh thu dưới 1 tỷ đồng sẽ không phải nộp thuế TNCN, tuy nhiên vẫn phải thực hiện kê khai và lưu trữ hợp đồng cho thuê và chứng từ thanh toán để có cơ sở giải trình với cơ quan thuế khi cần.

3.1. Hồ sơ khai, thời hạn kê khai, địa điểm nộp hồ sơ  thuế TNCN

Theo quy định, người cho thuê nhà không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh nhưng phải đăng ký mã số thuế và kê khai nộp thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Người cho thuê có thể kê khai một lần cho cả năm hoặc kê khai 6 tháng/lần, cụ thể đối với kỳ tính thuế năm 2026:

- 31/07/2026 là thời điểm kê khai thuế lần 1 nếu chọn khai 2 lần/năm.

- 31/01/2027 là thời hạn kê khai thuế lần 2 hoặc kê khai cho cả năm 2026.

3.2. Kê khai thuế, nộp thuế TNCN cho thuê phòng trọ qua eTax mobile

Trước khi kê khai, nộp thuế TNCN hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 1 tỷ phải thực hiện thông báo Tài khoản ngân hàng chậm nhất 31/07/2026.

Dưới đây là hướng dẫn các bước kê khai, nộp thuế TNCN trên eTax mobile:

Lưu ý:

Sử dụng mẫu tờ khai thuế TNCN mới từ năm 2026 như sau:

i) Đối với cá nhân trực tiếp kê khai

- Tờ khai: Sử dụng Mẫu 01/BĐS ban hành theo Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026 (hiện nay mẫu mới đã gộp luôn việc đăng ký mã cho thuê BĐS TK 03-ĐK cùng với tk 01/BĐS).

- Phụ lục: Mẫu 01/BK-BĐS ban hành theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 5/3/2026.

ii) Đối với doanh nghiệp khai, nộp thuế thay cho cá nhân

- Tờ khai: Mẫu 01/TCKT ban hành theo Thông tư 50/2026/TT-BTC

- Phụ lục: Mẫu 02/BK-KTBĐS.

4. Một số lưu ý khi kê khai và nộp thuế TNCN

Để hạn chế sai sót trong quá trình thực hiện, hộ kinh doanh cần lưu ý:

- Kê khai đúng doanh thu thực tế phát sinh.

- Thực hiện kê khai đúng thời hạn và nộp đủ số thuế phải nộp theo quy định tránh trường hợp bị phạt nộp chậm.

- Thường xuyên cập nhật các quy định mới của cơ quan thuế.

- Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ và biên lai điện tử phục vụ công tác kiểm tra khi cần thiết.

Việc hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ kê khai, nộp thuế TNCN online không chỉ giúp hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn tiết kiệm thời gian, chi phí và hạn chế các thủ tục giấy tờ truyền thống.

Trong bối cảnh ngành thuế đang đẩy mạnh chuyển đổi số, mỗi hộ kinh doanh nên chủ động làm quen với các dịch vụ thuế điện tử, đồng thời sử dụng các công cụ xác thực như chữ ký số để hoàn tất hồ sơ nhanh chóng, an toàn và chính xác.

Thường xuyên cập nhật các quy định mới sẽ giúp người nộp thuế thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, góp phần bảo đảm hoạt động kinh doanh ổn định và bền vững.

Thu Hương.