Do sự thay đổi về thủ tục hành chính liên quan đến thuế, nhiều cá nhân hiện nay vẫn gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ thuế TNCN, hồ sơ khai thuế và thời hạn nộp hồ sơ dẫn đến nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản.

1. Đối tượng có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nào cần khai thuế TNCN

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản thuộc diện chịu thuế TNCN.

Tuy nhiên, một số trường hợp cá nhân được miễn thuế theo quy định tại Điều … Luật Thuế thu nhập cá nhân, chẳng hạn:

• Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng;
• Chuyển nhượng BĐS giữa cha mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha mẹ nuôi với con nuôi, giữa cha mẹ chồng với con dâu, giữa cha mẹ vợ với con rể;
• Chuyển nhượng BĐS giữa ông bà với cháu;
• Chuyển nhượng BĐS giữa anh, chị, em ruột với nhau;
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Do đó, trước khi thực hiện khai thuế, cá nhân cần xác định rõ mình có thuộc đối tượng kê khai thuế TNCN hay không để chuẩn bị hồ sơ đầy đủ.

2. Căn cứ pháp lý về khai thuế TNCN đối với bất động sản

Hiện nay, việc khai thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản được thực hiện theo:

• Luật thuế thu nhập cá nhân 2025 (Luật số 109/2025/QH15) có hiệu lực từ 01/7/2026 ;
• Luật số 108/2025/QH15: Luật Quản lý thuế được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
• Nghị định số 118/2025/NĐ-CP ngày 09/6/2025 về thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông tại bộ phận một cửa và cổng dịch vụ công quốc gia.
• Thông tư số 19/2021/TT-BTC ngày 18/3/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế.
• Các văn bản hướng dẫn, sửa đổi bổ sung khác liên quan đến thuế.

Theo Điểm a, Khoản 5, Điều 7, Nghị định 126/2020/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 373/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025), cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh. Đối với thu nhập từ nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản, việc khai thuế được thực hiện khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định.

3. Xác định mức thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế TNCN được xác định theo cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú. Cá nhân cư trú là người đáp ứng quy định tại Khoản 2, Điều 2, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Cụ thể, cá nhân cư trú cần đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

• Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong 01 năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;
• Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

3.1. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú

Căn cứ theo quy định tại Điều 14 và Điều 18 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thì mức thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động của cá nhân cư trú được quy định như sau:

1. Xác định mức thuế TNCN 

• Đối với thu nhập từ bất động sản: Được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.
• Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản: được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 10%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

• Đối với thu nhập từ bất động sản: là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
• Đối với thu nhập từ nhận thừa kế: là thời điểm người nộp thuế nhận được thừa kế;
• Đối với thu nhập từ nhận quà tặng: là thời điểm tổ chức, cá nhân tặng cho người nộp thuế hoặc thời điểm người nộp thuế nhận được thu nhập.

Lưu ý: Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 20 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.

3.2. Đối với thu nhập từ bất động sản của cá nhân không cư trú

Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định về cá nhân cư trú quy định tại Khoản 2, Điều 2, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Cách xác định mức thuế TNCN đối với cá nhân không cư trú có thu nhập từ BĐS căn cứ theo Điều 24 và Điều 26, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.

Ta có, mức thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

1. Xác định mức thuế của cá nhân 

• Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.
• Đối với thu nhập từ trúng thưởng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản: được xác định bằng phần giá trị vượt trên 20 triệu đồng theo từng lần nhận thừa kế, quà tặng tại Việt Nam nhân (x) với thuế suất 10%.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

• Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
• Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản: là thời điểm tổ chức, cá nhân tại Việt Nam trả thu nhập cho cá nhân không cư trú hoặc thời điểm cá nhân không cư trú nhận được thu nhập.

4. Thành phần hồ sơ khai thuế đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Hồ sơ khai thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản gồm 01 bộ hồ sơ, trong đó thành phần cơ bản bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN mẫu số 03/BĐS-TNCN theo quy định tại Nghị định 373/2025/NĐ-CP và Thông tư 80/2021/TT-BTC.
• Bản sao giấy tờ nhân thân (hộ chiếu đối với cá nhân không có quốc tịch Việt Nam).
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất: Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì nộp hợp đồng mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai hoặc giấy tờ thay thế theo quy định.
• Bản sao Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quyền nhận thừa kế, quà tặng tùy từng trường hợp cụ thể; nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi phải bổ sung hợp đồng chuyển nhượng liền kề trước đó.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, không phải nộp thuế hoặc tạm thời chưa phải nộp thuế TNCN (nếu có) và văn bản ủy quyền khai thuế (nếu khai thay).

Lưu ý: Hồ sơ nộp trực tiếp phải xuất trình bản chính để đối chiếu; hồ sơ nộp điện tử phải được ký số cam kết chịu trách nhiệm. Trường hợp cơ quan thuế đã kết nối dữ liệu điện tử với cơ quan liên quan thì người nộp thuế chỉ cần nộp Tờ khai thuế TNCN theo quy định.

5. Trình tự khai thuế TNCN đối với thu nhập từ bất động sản

Trình tự khai thuế TNCN đối với thu nhập từ BĐS như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Tổ chức, cá nhân khai (khai thay) thuế TNCN cho cá nhân chuyển nhượng BĐS chuẩn bị hồ sơ khai thuế và nộp hồ sơ khai thuế tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh/cấp xã.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 (mười) ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Cách thức thực hiện:

Cá nhân nộp thuế có thể lựa chọn hình thức nộp thuế thuận tiện nhất bao gồm các hình thức:

• Nộp trực tiếp: Tại TTPVHCC cấp tỉnh, xã;
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích: nộp theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, qua thuê dịch vụ của doanh nghiệp, cá nhân hoặc qua ủy quyền theo quy định của pháp luật;
• Nộp trực tuyến: qua Cổng DVC Quốc gia hoặc Ứng dụng định danh quốc gia đối với các TTHC đã toàn trình và được tích hợp, kết nối với Cổng dịch vụ công của Bộ Tài chính theo quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính/ các Hệ thống thông tin điện tử, hệ thống thông tin giải quyết TTHC của Cục Thuế.

Bước 2. Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ

• Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh/cấp xã hoặc hồ sơ được gửi qua đường bưu chính: cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.
• Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

Bước 3. Nhận thông báo kết quả

Cơ quan quản lý thuế thông báo nộp tiền về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mẫu số 03/TB-BĐS-TNCN tại Phụ lục II - Danh mục thông báo của cơ quan quản lý thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 373/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025.

Trường hợp người nộp thuế lựa chọn và gửi hồ sơ đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử thì phải tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định và điều kiện thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế tại Thông tư số 19/2021/TT-BTC ngày 18/3/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế

Khai thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản là thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật thuế. Việc nắm rõ cách tính thuế, hồ sơ, thời hạn kê khai, cũng như các trường hợp được miễn thuế TNCN sẽ giúp cá nhân thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, đồng thời bảo đảm quá trình sang tên, đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản diễn ra thuận lợi, nhanh chóng.

Trong bối cảnh các quy định về quản lý thuế ngày càng được số hóa và liên thông dữ liệu, việc chủ động cập nhật quy định mới là yếu tố quan trọng giúp người dân hạn chế các rủi ro pháp lý và tài chính phát sinh.

Thu Hương.