Nộp thuế TNCN bán nhà là một trong những khoản thuế bắt buộc mà người bán nhà phải nộp. Cách tính thuế TNCN bán nhà đất năm 2023 có gì mới? Dựa trên giá chuyển nhượng và thuế suất, có thể xác định số thuế TNCN phải nộp dễ dàng.

Đối tượng nào phải nộp thuế TNCN bán nhà?

1. Đối tượng phải nộp thuế TNCN bán nhà?

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 5, Điều 2, Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà có thể hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế TNCN. Do đó, người có thu nhập là người có nghĩa vụ phải nộp thuế.
Thông thường, khi mua bán nhà ở, người bán là đối tượng phải nộp thuế TNCN, tuy nhiên, các bên có thể tự thỏa thuận về người nộp, với khoản nộp thuế bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

2. Trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán nhà

Như đã phân tích tại phần trên, thu nhập từ việc bán nhà phải chịu thuế TNCN. Tuy nhiên, cá nhân sẽ được miễn phần thuế này nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây:

• Thu nhập từ bán nhà giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại, anh chị em ruột với nhau.
• Thu nhập từ bán nhà của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất nhà ở, đất ở.

3. Cách tính thuế TNCN bán nhà đất mới nhất

Cách tính thuế TNCN khi mua bán nhà đất mới nhất.

Cách tính thuế TNCN bán nhà đất có sự khác biệt giữa gia chủ là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú.
Cụ thể:

3.1. Cách tính thuế TNCN bán nhà với cá nhân cư trú

Cách tính TNCN khi mua bán nhà đất (hay chuyển nhượng bất động sản) được xác định theo công thức sau:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng bất động sản: Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng ngay tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định: Giá chuyển nhượng bất động sản là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất: Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
+ Ngoài ra, với các công trình đang xây dựng, giá chuyển nhượng dựa trên tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng (x) Giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Cho thuê lại nhưng đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại: thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.
- Về thuế suất: Thuế suất 2% sẽ được áp dụng trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở.
- Thời điểm tính thuế:
+ Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
+ Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
>> Có thể bạn quan tâm: Hóa đơn điện tử, Phần mềm hóa đơn điện tử.

3.2. Cách tính thuế TNCN khi chủ nhà là cá nhân không cư trú

Cách tính thuế TNCN khi chủ nhà là cá nhân không cư trú.

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
- Thuế suất được tính tương tự như đối với cá nhân không cư trú (2% trên giá mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản)
- Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
>> Tham khảo: Hướng dẫn tính thuế TNCN với cá nhân không cư trú.
Tóm lại, nộp thuế TNCN là nghĩa vụ của mỗi công dân dù là cư trú hay không cư trú khi tham gia vào hoạt động mua bán và chuyển nhượng bất động sản. Chỉ khác là cách xác định giá chuyển nhượng và thời điểm tính thuế sẽ khác nhau.
Trên đây, ECN đã giải đáp một số thắc mắc về thuế TNCN bán nhà đất theo quy định mới nhất. Hy vọng bài viết đã cung cấp kiến thức hữu ích cho quý độc giả. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp nhanh nhất.
Ngoài ra, Quý khách có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin về phần mềm ECN - Chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử của Thaison Soft vui lòng liên hệ:

• Hotline trung tâm hỗ trợ 24/7
• Miền Bắc: 1900 4767
• Miền Trung, Miền Nam: 1900 4768